Nájomné bývanie čaká najväčšia zmena za posledné desaťročia
30. januára
Prehľad zmien
Nový Občiansky zákonník prinesie na Slovensku komplexnú úpravu nájmov: byty, domy, podnikateľské priestory i hnuteľné veci budú riešené jednotne. Zrušia sa osobitné zákony, ktoré doteraz robili systém neprehľadným. V tomto článku vám ako autor vysvetlím najzásadnejšie dopady a poradím, na čo sa pripraviť.
Bye-bye bytové náhrady
Jedna z najvýraznejších zmien je úplné zrušenie povinnosti prenajímateľa zabezpečiť nájomcovi bytové náhrady pri výpovedi z nájmu na dobu neurčitú. Táto povinnosť doteraz nútila mnohých majiteľov preferovať zmluvu na dobu určitú. Po novom táto záťaž zaniká aj v prípade zraniteľných nájomcov (osoby v hmotnej núdzi, rodiny s maloletými deťmi), čo pravdepodobne zvýši ochotu uzatvárať nájmy na dobu neurčitú.
Depozit a jeho jasné pravidlá
Novinka rieši depozit jednotne pre všetky typy nájmov: zákon určí maximálnu výšku, pravidlá použitia a lehoty na vrátenie. Dôležitou zmenou je tiež povinnosť vrátiť depozit s úrokmi za obdobie, počas ktorého prenajímateľ s peniazmi disponoval. To znamená, že ak nájomca odovzdá nehnuteľnosť bez poškodenia, očakáva sa vrátenie peňazí plus primerané úročenie – čo môže byť bolestivá položka najmä pre prenajímateľov, ktorí depozit investovali alebo použili dlhodobo.
Stav bytu, reklamácie a odovzdávací protokol
Prenajímateľ ostáva povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, no zákon už nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a ktoré nájomca poznal pri podpise zmluvy. Ak sú tieto nedostatky zdokumentované v odovzdávacom protokole a nájomca ich akceptoval, nebude ich môcť neskôr reklamovať. Preto vám dôrazne odporúčam dôkladne spísať a odfotiť stav pri prevzatí — je to váš najcennejší dôkaz.
Právo mať domáce zviera
Nový zákon ustanovuje, že nájomca môže chovať zviera, pokiaľ nespôsobuje neprimerané ťažkosti prenajímateľovi alebo susedom. Ak chce prenajímateľ chov zakázať, musí to byť výslovne uvedené v zmluve. Toto posilní práva nájomcov, ale zároveň stavia dôraz na formuláciu zákazov v nájomných zmluvách, ak sú opodstatnené.
Automatické predĺženie a písomná výzva
Súčasné pravidlo o automatickom obnovení nájmu, ak prenajímateľ do 30 dní nepodal žalobu, sa zjednoduší: postačí písomná výzva nájomcovi zaslaná do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Pozor na rozdiel medzi „30 dňami" a „jedným mesiacom" — tieto lehoty nemusia končiť rovnakým dňom, preto si termíny starostlivo skontrolujte a dokumentujte doručenie výzvy.
Ochrana pred obchádzaním zákona
Ak sa preukáže, že nájomná zmluva bola uzatvorená len s cieľom obchádzať práva nájomcu alebo presunúť slabšie postavenie konečného užívateľa, nový zákon dávka nájomcovi práva domáhať sa tých práv, ktoré mu zákon priznáva priamo. To zmierni nekalé praktiky pri „reťazových" prenájmoch.
Čo s existujúcimi zmluvami?
Bežné nájomné zmluvy podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 začnú riadiť novou úpravou automaticky. Zmluvy uzatvorené podľa zákona o krátkodobom nájme budú dobiehať podľa starých pravidiel až do skončenia alebo predĺženia, potom prejdú na nový režim. Nie je nevyhnutné hneď podpisovať nové zmluvy, no dôkladná revízia existujúcich dokumentov je určite na mieste — najmä v oblasti depozitov, lehot či výslovných zákazov.
Záver a odporúčania
Nový Občiansky zákonník prisľubuje väčšiu prehľadnosť a férovejšiu rovnováhu medzi právami nájomcov a prenajímateľov. Odporúčam vám prekontrolovať zmluvy, pripraviť jasné odovzdávacie protokoly a sledovať konečné znenie zákona, aby ste vedeli načas reagovať. Pre rodiny, majiteľov aj správcov to bude obdobie zmien, ktoré prináša príležitosť na upratanie a zlepšenie praxe.
Prečítajte si môj článok pozorne a ak chcete, rád vám pomôžem zhodnotiť vašu zmluvu alebo pripraviť nové podmienky nájmu.
Ak sa so mnou budete chcieť o niečom poradiť, spojte sa so mnou prostredníctvom kontaktov na mojom webe.
